La acción de cesación: actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en las comunidades de propietarios

La acción de cesación: actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en las comunidades de propietarios

Es posible que alguno de sus vecinos esté realizando actividades molestas que afecten directamente a la buena convivencia del inmueble y no sepa cómo proceder para solventar la situación. En este artículo pretendemos resolver las dudas más habituales en estas situaciones.

 

Las respuestas las encontramos en el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) donde establece que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

La propia LPH faculta al presidente de la comunidad de propietarios para requerir que cese en su comportamiento a quien realice actividades prohibidas por la Ley. Nuestra recomendación es que dicho requerimiento sea realizado de manera fehaciente.

¿Y si el vecino no cesa en su actitud tras el requerimiento del presidente?

En este caso sería necesario convocar una junta de propietarios para acordar la interposición de una demanda contra el propietario y en su caso contra el ocupante del inmueble en el ejercicio de la acción de cesación que se sustentará en un juicio ordinario.

Junto con la demanda podrá solicitarse de manera cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida bajo apercibimiento de incurrir en un delito de desobediencia.

Si finalmente la sentencia fuese estimatoria, el juzgado podrá acordar la cesación de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios que proceda e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.

Si el infractor fuese un arrendatario, la sentencia puede incluso declarar extinguido el correspondiente contrato de arrendamiento, así como acordar su inmediato lanzamiento.

¿Qué debemos acreditar en el juzgado?

En primer lugar, debe probarse de manera suficiente que la actividad prohibida se está desarrollando dentro del inmueble o en los elementos comunes.

En segundo lugar, que la incomodidad o riesgo producido por dicha actividad se muestra de manera notoria y persistente.

En tercer lugar, que dicha situación está perturbando el normal desarrollo de las relaciones sociales dentro de la comunidad de propietarios.

¿Y si la comunidad de propietarios o el presidente no quieren adoptar medidas al respecto?

El Tribunal Supremo (TS) ha establecido que cualquier comunero puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad siempre que actúe en beneficio de la misma.

En lo que respecta a la acción de cesación el TS ha determinado que “si el presidente o la junta de propietarios, no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos (como en el caso presente) no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad”.

En definitiva, la persona afectada por una actividad ilícita podrá ejercitar la acción de cesación si el presidente y la comunidad de propietarios no toman medidas al respecto.