¿Quién debe hacerse cargo de las cuotas ordinarias o extraordinarias pendientes de pago en una compraventa?

¿Quién debe hacerse cargo de las cuotas ordinarias o extraordinarias pendientes de pago en una compraventa?

En ocasiones surgen fricciones entre el comprador y el vendedor de una vivienda respecto a los gastos de sostenimiento de la finca que se vayan devengando desde la suscripción de un contrato de arras hasta la elevación a público de la compraventa.

Para resolver la controversia debemos acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

El art. 9 de la LPH establece respecto a los gastos generales que «El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».

En definitiva, existe una afección del inmueble frente a las deudas comunitarias y el nuevo propietario responderá con el inmueble adquirido para hacer frente a las deudas vencidas de gastos generales de la comunidad de propietarios en la anualidad de la adquisición y en los tres años anteriores.

¿Qué sucede con las derramas extraordinarias?

El art. 17 de la LPH establece que «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».

La cuestión clave está en determinar cuál es el momento de la exigibilidad de dichas derramas extraordinarias.

La jurisprudencia ha establecido que la exigibilidad del pago no viene dada por la adopción de un acuerdo comunitario (por ejemplo la reparación de una fachada) sino por el momento de devengarse cada recibo.

Es decir, las derramas extraordinarias deberán ser abonadas por el propietario del inmueble en el momento de emitirse el correspondiente recibo.

Las partes de una compraventa pueden incluir aquellas cláusulas que estimen oportunas en el contrato de arras para concretar la responsabilidad de cada una de las partes respecto al pago de dichas derramas, si bien dicho contrato no será vinculante frente a la comunidad de propietarios.

Por todo ello, antes de realizar la compraventa de un inmueble resulta fundamental para el comprador solicitar información precisa del estado de la comunidad de propietarios y exigir al vendedor el oportuno certificado de deudas.